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Cedolare Secca Sanzioni Super

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La cedolare secca: tassa piatta, sanzioni super

Cedolare secca: la tassa è piatta, le sanzioni sono severe.
A partire dal 7 giugno 2011, in caso di registrazione tardiva di un contratto di locazione, accanto alle sanzioni  tributarie (che possono raddoppiare), sono previste una serie di sanzioni di natura civilistica.
La disciplina in esame è contenuta nei commi 8, 9 e 10 dell’art. 3 del D. lgs. 23/2011 e prevede che in caso di contratti di locazione non registrati nel termine di legge, laddove gli stessi contratti vengano acquisiti d’ufficio oppure vengano registrati su iniziativa di una parte interessata, trovano applicazioni le seguenti conseguenze:

1.       la durata del contratto è stabilita in quattro anni a partire dalla data della registrazione;
2.       ai primi quattro anni si aggiungono altri quattro anni di rinnovo automatico;
3.       a decorrere dalla data di registrazione, l’entità del canone è rideterminato in misura pari al triplo della rendita catastale (di fatto circa un decimo del valore di mercato)

Per evitare le sanzioni indicate, i locatori avrebbero dovuto provvedere a registrare i “contratti in nero in corso” entro il 6 giugno.
La disposizione in esame collega le misure afflittive alla mancata registrazione del contratto nei termini stabiliti dalla legge.
Presa alla lettera la norma troverebbe applicazione ogniqualvolta la registrazione avvenga oltre il termine di trenta giorni. Ne deriva, ad esempio, che se il locatore per mera dimenticanza provvedesse all’adempimento della registrazione al trentunesimo giorno, lo stesso si troverebbe con le pesanti conseguenze in esame. Una simile interpretazione appare irragionevole.
Una lettura meno draconiana dovrebbe rendere possibile la regolarizzazione del ritardo, a tutti gli effetti, con il  ravvedimento. Per il locatore questo significherebbe avere un anno di tempo a disposizione per provvedere all’adempimento.

È anche il caso di sottolineare che le medesime conseguenze sono applicabili in caso di:
•stipulazione di un contratto a canone inferiore rispetto a quello effettivo;
•registrazione di contratti di comodati fittizi.

Le conseguenze della mancata e/o errata registrazione del contratto avvantaggiano l’inquilino, che a questo punto, in quanto diretto interessato, assume il ruolo di vigile controllore della legalità.
La circolare 26/E del 1 giugno dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca dedica alcune precisazioni. Uno dei chiarimenti riguarda le modalità con cui l’inquilino può denunciare le reali pattuizioni contrattuali. Secondo l’Agenzia non è necessario che si presentino documenti o contratti scritti. È sufficiente infatti anche la denuncia verbale, attraverso la compilazione del modello 69. Questa precisazione suscita perplessità. L’atto di accertamento per omessa registrazione del contratto è impugnabile dal locatore davanti alla commissione tributaria. Le regole del processo tributario prevedono l’inammissibilità della prova testimoniale con la conseguenza che il processo si basa essenzialmente su atti documentali. Allora, se la verifica dell’ufficio dovesse fondarsi esclusivamente sulla denuncia verbale del conduttore, la stessa potrebbe essere considerata insufficiente dal giudice. Le cose cambiano se la denuncia verbale fosse accompagnata, ad esempio, dalla documentazione delle utenze relative all’immobile. Va inoltre evidenziato come i rapporti tra proprietario e conduttore potrebbero essere esaminati anche dal giudice ordinario. In tale eventualità la coesistenza di un procedimento tributario e di un processo ordinario potrebbe portare a sentenze divergenti con conseguenze di difficile  decifrazione.

17/03/2014 - Affitti in nero e in grigio illegittima la norma
La Corte Costituzionale, con la sentenza 14.03.2014, n. 50, ha dichiarato illegittimi i commi 8 e 9 dell’art. 3 del D. Lgs. n. 23/2011. In particolare, la norma in questione disponeva che ai contratti di locazione degli immobili a uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: la durata della locazione è stabilita in 4 anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; al rinnovo si applica la disciplina di cui all'art. 2, c. 1 della legge n. 431/1998; a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal 2° anno, in base al 75% dell'aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. Conseguentemente, non sono più applicabili le disposizioni di cui all'art. 1, c. 346 della legge n. 311/2004 neppure per i contratti di locazione registrati con un importo inferiore a quello effettivo o alle registrazioni dei contratti di comodato fittizio. Da rilevare, peraltro, che per effetto della nullità del contratto, il locatore potrà intimare lo sfratto al locatario.


Un consiglio al conduttore.
Nel rapporto locatizio il pagamento del canone costituisce la principale obbligazione del conduttore il quale non può esonerarsi unilateralmente dal corrisponderlo neppure nel caso in cui esso sia superiore a quello dovuto per legge. La semplice autoriduzione del canone costituisce una decisione illegittima che, ove posta in essere, comporta una stravolgimento dell’equilibrio contrattuale con conseguenze sfavorevoli per il conduttore. È opportuno, quindi, attendere la decisione del giudice che avrà il compito di accertare i fatti. Nelle more non è consigliabile procedere all’autoriduzione.

Infine, per tentare di giungere ad un amichevole componimento, ancor prima di chiedere l’intervento del giudice ordinario, è possibile esperire la procedura di mediazione obbligatoria di cui al D. lgs. 28/2010.

Il Tribunale di Roma, con un’ordinanza depositata il 29.09.2011, ha precisato che un contratto di affitto scritto ma non registrato è nullo, e sulla base dello stesso non può, quindi, essere richiesto lo sfratto. Inoltre, l’importo del canone di locazione è limitato al triplo della rendita catastale e la sua durata viene fissata in 4 anni.

Studio Rag. Mauro Lapini
consulente del lavoro
via 4 novembre 23
50028 Tavarnelle Val di Pesa (Fi)
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